DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC “BÀI TOÁN TIỀN KHÔNG CÒN RẺ”: THÁCH THỨC NGẮN HẠN VÀ PHÉP THỬ NĂNG LỰC DÀI HẠN

Bài viết phản ánh đúng một thực tế mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản Việt Nam: giai đoạn “tiền rẻ, vốn dễ” đã chính thức khép lại. Việc lãi suất có xu hướng tăng trở lại, cùng với chính sách tín dụng thận trọng hơn và khung pháp lý mới chặt chẽ hơn, đang đặt doanh nghiệp bất động sản trước một bài toán tổng hợp về chi phí vốn, dòng tiền và năng lực quản trị.

Trước hết, tác động trực tiếp và dễ nhận thấy nhất của lãi suất tăng là chi phí vốn bị đội lên đáng kể. Đối với các doanh nghiệp bất động sản – ngành sử dụng đòn bẩy tài chính cao và chu kỳ vốn dài – chi phí lãi vay không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận kế toán mà còn làm thay đổi toàn bộ cấu trúc giá thành dự án. Trong bối cảnh sức mua suy yếu, khả năng “chuyển giá” sang người mua bị hạn chế, biên lợi nhuận vì vậy bị thu hẹp nhanh chóng. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án dù đã triển khai vẫn rơi vào trạng thái giằng co giữa tiếp tục hay dừng lại.

Quan trọng hơn, lãi suất tăng không diễn ra một cách đơn lẻ mà đồng thời với quá trình siết chặt tín dụng và tái cấu trúc khung pháp lý thị trường. Việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng, ưu tiên chất lượng hơn số lượng, khiến dòng vốn vào bất động sản bị sàng lọc gắt gao. Trong khi đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp – từng là “van xả áp lực” cho nhiều chủ đầu tư – cũng đối diện yêu cầu minh bạch cao hơn và kỷ luật sử dụng vốn nghiêm ngặt hơn. Áp lực đáo hạn trái phiếu lớn trong năm 2026 càng làm rõ rủi ro thanh khoản đối với những doanh nghiệp chưa kịp củng cố nền tảng tài chính.

Đáng chú ý, bài viết chỉ ra một vấn đề mang tính cấu trúc: lãi suất tăng diễn ra đúng thời điểm thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc pháp lý sâu rộng. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan được sửa đổi theo hướng nâng cao chuẩn mực minh bạch, trách nhiệm tài chính và điều kiện triển khai dự án. Trong bối cảnh đó, lãi suất cao không chỉ làm tăng chi phí vốn, mà còn khuếch đại rủi ro “lệch pha dòng tiền” đối với các dự án pháp lý chưa hoàn thiện, kéo dài thời gian đầu tư nhưng không tạo ra dòng tiền thực.

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ dài hạn, “tiền không còn rẻ” cũng có thể được xem là phép thử cần thiết cho sự trưởng thành của thị trường bất động sản. Giai đoạn mới buộc doanh nghiệp phải từ bỏ tư duy tăng trưởng dựa chủ yếu vào đòn bẩy và kỳ vọng tăng giá, chuyển sang mô hình phát triển dựa trên kỷ luật tài chính, quản trị dòng tiền và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Việc tái cấu trúc danh mục dự án, ưu tiên các dự án pháp lý rõ ràng, khả năng hoàn thiện nhanh và tiêu thụ được, không chỉ là giải pháp tình thế mà là yêu cầu sống còn.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập, sẽ quyết định khả năng tồn tại của doanh nghiệp trong chu kỳ mới. Thị trường có thể phục hồi chậm hơn, nhưng sẽ là sự phục hồi có chọn lọc, nơi lợi thế thuộc về những chủ đầu tư có nền tảng tài chính lành mạnh, quản trị minh bạch và chiến lược dài hạn rõ ràng.

Tóm lại, bài toán “tiền không còn rẻ” không đơn thuần là vấn đề lãi suất, mà là bài kiểm tra toàn diện về sức khỏe tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn này sẽ không chỉ tồn tại, mà còn đóng vai trò nòng cốt trong quá trình tái cấu trúc thị trường theo hướng bền vững và chuyên nghiệp hơn.

https://vietnamfinance.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-truoc-bai-toan-tien-khong-con-re-d138769.html