Nghị định 291/2025/NĐ-CP và những tác động đáng lưu ý đối với hoạt động thẩm định giá đất.

Trong bối cảnh chính sách đất đai ngày càng hoàn thiện, thẩm định giá không chỉ xác định giá trị tài sản, mà còn làm rõ toàn bộ nghĩa vụ pháp lý và tài chính gắn liền với quyền sử dụng đất. Ngày 06/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP về Quỹ phát triển đất là bước hoàn thiện quan trọng trong quản lý tài chính đất đai, tạo nền tảng pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động thẩm định giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Làm rõ nghĩa vụ tài chính – cơ sở quan trọng cho xác định giá trị đất:

Việc lượng hóa rõ nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP giúp giá trị quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở đầy đủ quyền và nghĩa vụ, phản ánh đúng bản chất kinh tế – pháp lý của tài sản. Giá trị đất chỉ thực sự chính xác khi nghĩa vụ tài chính được xác định minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Một trong những nội dung có ý nghĩa lớn đối với công tác thẩm định giá là việc làm rõ cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước đây.

Nghị định giảm mức thu bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất/thuê đất từ 5,4%/năm xuống còn 3,6%/năm, theo quy định chuyển tiếp khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Từ Nghị định 291/2025/NĐ-CP, nghĩa vụ tài chính đất đai không còn là ‘vùng xám’, mà trở thành dữ liệu đầu vào bắt buộc trong xác định giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định mới, trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng 70% giá đất ở theo Bảng giá đất.

Quy định này giúp giảm đáng kể tình trạng cách hiểu và cách áp dụng khác nhau giữa các địa phương – một vấn đề từng gây khó khăn cho đơn vị thẩm định trong việc đánh giá nghĩa vụ tài chính tiềm ẩn của thửa đất. Việc nghĩa vụ tài chính được lượng hóa rõ ràng tạo cơ sở quan trọng để thẩm định viên xác định giá trị thị trường hợp lý, phản ánh đầy đủ quyền và nghĩa vụ gắn liền với quyền sử dụng đất.

Miễn, giảm tiền sử dụng đất – yếu tố cần được xem xét thận trọng khi thẩm định

Nghị định 291/2025/NĐ-CP tiếp tục khẳng định nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng một lần và trong hạn mức giao đất ở. Đồng thời, quy định cụ thể hơn về điều kiện áp dụng: đối với hộ nghèo, người dân tộc thiểu số, yêu cầu phải sinh sống, thường trú tại nơi có đất.
Miễn, giảm không áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất xây nhà ở thương mại.

Đối với hoạt động thẩm định giá phục vụ tín dụng ngân hàng, đây là nội dung đặc biệt cần lưu ý. Trong nhiều trường hợp, giá trị quyền sử dụng đất bị đánh giá cao hơn thực tế do chưa tính đến khả năng phải hoàn trả tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm khi không còn đáp ứng điều kiện. Việc Nghị định mới siết chặt và làm rõ các điều kiện miễn, giảm giúp thẩm định viên có thêm căn cứ để rà soát hồ sơ pháp lý, từ đó đánh giá chính xác hơn rủi ro tài chính liên quan đến tài sản bảo đảm.

=> Miễn, giảm tiền sử dụng đất là chính sách ưu đãi, không phải lợi thế vĩnh viễn – Nghị định 291/2025/NĐ-CP đã đặt lại ranh giới này một cách rõ ràng. Chỉ miễn, giảm một lần và trong hạn mức: giá trị đất phải phản ánh đúng quyền lợi thực tế, không phải kỳ vọng ưu đãi

Thu hồi tiền sử dụng đất được miễn, giảm – rủi ro tiềm ẩn đối với giá trị tài sản

Một điểm mới có tác động sâu rộng là quy định về thu hồi tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm không đúng quy định. Theo đó, khi phát hiện người sử dụng đất không đáp ứng điều kiện ưu đãi hoặc sử dụng đất không đúng mục đích, số tiền phải thu hồi được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm xác định lại nghĩa vụ tài chính, kèm theo khoản tiền tương đương tiền chậm nộp hoặc khoản thu bổ sung.

Từ góc độ thẩm định giá, quy định này làm gia tăng yêu cầu đánh giá rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính của bất động sản. Đối với ngân hàng, đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản bảo đảm và khả năng xử lý nợ trong trường hợp phát sinh rủi ro. Do đó, thẩm định viên không chỉ dừng lại ở việc xác định giá trị theo thị trường, mà cần xem xét đầy đủ khả năng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung trong tương lai.

Giá trị quyền sử dụng đất không chỉ nằm ở hiện tại, mà còn ở khả năng phát sinh nghĩa vụ tài chính trong tương lai. Việc thu hồi ưu đãi làm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới, được xác định theo giá đất tại thời điểm xác định nghĩa vụ – yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất

Ý nghĩa đối với công tác thẩm định giá và thị trường tài chính – bất động sản

Có thể khẳng định, Nghị định 291/2025/NĐ-CP góp phần nâng cao tính minh bạch và kỷ cương trong quản lý tài chính đất đai. Đối với các công ty thẩm định giá, Nghị định đặt ra yêu cầu ngày càng cao về chất lượng phân tích pháp lý, khả năng cập nhật chính sách và đánh giá tác động của nghĩa vụ tài chính đất đai đến giá trị tài sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và tín dụng đang hướng tới sự phát triển an toàn, bền vững, việc hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định mới về tiền sử dụng đất không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng và ngân hàng, mà còn góp phần khẳng định vai trò của hoạt động thẩm định giá như một công cụ quan trọng trong quản trị rủi ro và minh bạch hóa thị trường.

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai liên tục được hoàn thiện theo hướng minh bạch và chặt chẽ hơn, đặc biệt với việc ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP, vai trò của hoạt động thẩm định giá ngày càng trở nên quan trọng. Thẩm định giá không chỉ là công cụ xác định giá trị tài sản, mà còn là khâu kiểm soát rủi ro pháp lý và tài chính đối với các giao dịch bất động sản, hoạt động tín dụng và đầu tư.

“Nghị định 291/2025/NĐ-CP đặt ra yêu cầu mới: Thẩm định viên phải hiểu luật sâu như thị trường, và hiểu thị trường sâu như luật”

Với đội ngũ thẩm định viên được đào tạo bài bản, am hiểu sâu sắc pháp luật đất đai và thực tiễn thị trường, Công ty Thẩm định giá VPG Việt Nam cam kết cung cấp dịch vụ thẩm định giá khách quan – độc lập – tuân thủ chuẩn mực nghề nghiệp, giúp khách hàng và các tổ chức tín dụng đánh giá đúng giá trị quyền sử dụng đất, nhận diện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính tiềm ẩn và đưa ra quyết định đầu tư, cấp tín dụng một cách an toàn, hiệu quả. Chúng tôi tin rằng, trong bối cảnh chính sách đất đai mới đang từng bước đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp và đáng tin cậy sẽ tiếp tục là nền tảng quan trọng góp phần bảo đảm sự minh bạch của thị trường bất động sản và sự phát triển bền vững của hệ thống tài chính – ngân hàng.

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-291-2025-ND-CP-sua-doi-Nghi-dinh-103-2024-ND-CP-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-679921.aspx